朱凤泊：打造创新太阳城模式应对养老产业刚需时代

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<article><section data-type="rtext"><img src="//himg2.huanqiucdn.cn/attachment2010/2016/1129/21/14/20161129091413962.jpg?imageView2/2/w/1260"/>朱凤泊，中国太阳城集团董事局主席中国太阳城集团董事局主席朱凤泊先生出生于1957年6月，先后插过队、当过工人和北京市公安局刑警，1998年开始筹备国内首家以老年人居住为主的大型养老社区——北京太阳城。兼职：中国老龄事业发展基金会老龄产业发展委员会主任;中国房地产协会老年住区委员会副主任;中房协老年住区专家委员会专家;清华大学建筑设计专家委员会客座教授;中国家政协会副会长等重要社会职务。曾获荣誉：中国家庭服务业协会授予的“社会先工作者”;中国企业创新论坛2007年中国企业创新优秀人物;中国房地产协会2012-2013年度“风云人物”等。面对中国老龄化社会的到来和房地产行业竞争的激烈现状，越来越多的房地产开发商进入老年住宅领域。虽然从整体上看，我国目前的老年住宅的商业化运作还处于起步阶段，但已经涌现出了以北京太阳城为首的一些较为成功的老年住宅。1月10日，在中国房地产商学院联盟西部论坛上，新华房产记者独家专访了北京太阳城集团董事局主席朱凤泊先生。初衷：父亲的倒下 铸造起养老城池在中国，养老是一个比较难的问题，国家经济不算发达，对于养老产业的支持政策也并不完善。2000年时，“养老地产”这个词还鲜为人知。可就是在那个养老产业不赚钱的年代，朱凤泊一头扎进了对养老地产的探索中。对于为何有勇气迈出这一步，他告诉记者，“我进入养老产业，既有偶然也有必然，而偶然又决定了我的命运。1987年的冬天，腊月二十三，父亲心脏不舒服，我送他去医院后，单位有事就先走了。当时我是一个刑警，工作忙，他也理解。后来父亲一个人坐车回家，竟直挺挺地猝死在后排的座位上。失去亲人我感到非常痛苦，第二年就辞职下海了。”
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 苦干13年后朱凤泊淘到人生的第一桶金，但他没有选择投资效益好回报率最快的项目，而是用这笔钱拿了块地建起了太阳城老年公寓。在太阳城里很多设施的出现跟朱凤泊父亲的去世在背景上息息相关，比如紧急呼救系统、建立医院、做健康讲座等等。他立志一定要为天下的老年人做点事情，告慰父亲在天之灵。“因为家庭的不幸，父亲的去世，我有责任，这份责任是一种愧疚，让我跨进这个行业并喜欢上它。2003年第一批老人入住太阳城，我更加体会到为他们做事是我的责任。所以，这就是必然。”探索：勇敢破题 撬开养老行业市场坚冰朱凤泊儒雅至诚，说话逻辑性强，为人谦卑善达。围绕着养老行业的背景一直到北京太阳城一路走过来的那些不为人知的心酸，朱凤泊侃侃而谈，语调激昂。谈到一路走来14个年头里遇到的坎坷和波折，他感慨地说：“2000年的时候，别说做养老设施了，就是‘养老’两个字都很陌生。市场坚冰很难打开，老百姓的传统思想也不允许家里人把老人送到养老机构去。虽然我坚信市场一定会形成，但过程需要破题。太阳城把老人当成自己的父母为他们服务，为他们打理餐食餐饮，跟他们一起玩，很快就形成了口碑，口口相传。”金杯银杯不如口碑，金牌银牌不如品牌，说到底，还是一个一个的老人把太阳城启动起来的。发展：开发商转型做养老地产 不要轻易判死刑养老地产是一个双意词，提起养老，更多的感觉是公益，而提到地产，给大家的感觉又是赚钱盈利，谈到如何来平衡公益与盈利之间的关系，朱凤泊认为，“不必对‘养老地产’四个字特别敏感，它只是一个形态，一个过程，养老地产最终做的是养老机构，养老综合体。开发商转型做养老地产，不要轻易地判它死刑。我想今后随着一些政策不断出台，把养老产业制度化，养老地产会越走越好。”心得：独创太阳城模式 打造度假养生营地中国的养老产业的发展是一个百年产业，2013年年底，中国的老人达到了2.02亿，到2053年会达到4.87亿，中国人口老化的程度持续时间将延续到本世纪末，到2095年，中国还有4亿老人。2095年至下个世纪，老年人口才从4亿向下滑落。中国老龄人口结构性问题突出，一是独生子女家庭造成居家养老的功能被急剧弱化;二是随着人口寿命的提高，失能老人越来越多，健在，但是不健康;三是农村老人多;四是空巢老人多。这几点就是与国际相比，中国老龄人口突出的特征。而众多的老年人对养老地产企业来说既是挑战，又是机遇。朱凤泊认为，应该辩证的看待这个问题。“人口老龄化会给中国社会进程既带来压力也带来机遇。压力在于众多老年人口的存在，劳动力会越来越少，成本也会越来越高，对中国经济发展成本带来压力。再者，会出现养老金的亏损，一代代人是负债的。而从正面看，人口老龄化也带来庞大的市场需求，需求催生经济发展，所以养老产业会推动中国经济的发展。”朱凤泊说，“在发展雄心的背后要有勇气和智慧，去思考怎么迎接挑战。”他预测，中国养老产业的刚需时代将在10—15年之后到来。根据当前中国老年人口的结构性问题，朱凤泊把老人分为两个集团军来加以区别。第一部分是建国前出生的老人，他给他们命名为“第一集团军”。在家庭养老功能上来看，他们都是多子女家庭，他们要实现养老的话在家里轮养就可以。从个人财富积累来看，建国前的老人退休比较早，退休金比较少，所以支付能力很差。经济上本来就窘迫，再让他们拿出一部分钱来养老，显然非常困难。而且在消费上，他们并不是主力军;第二部分是建国后出生的老人，他命名为“第二集团军”。建国后出生的老人是计划生育政策落实的第一批人，无一例外的都是独生子女家庭。他们老了以后，家庭养老功能不在了，所以要到养老院去安度晚年。建国后出生的老人退休金比较高，子女也是社会的中间力量，所以他们的收入比建设国前第一集团军要强很多，消费能力也比较强。朱凤泊说，太阳城把这两个集团军的需求进行跨时代的交叉融合，既做第一集团军一部分的需求，也把第二集团军未来的需求从现在开始组织成一个崭新的产品，瞄准50后的需求，做度假养生营地。既要有宏观长远的眼光，又要有从现实一步一个脚印走向产业的步骤和措施，这就是太阳城在对养老地产的探索中的心得。(新华房产记者 董颖)</section></article>

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